Todo lo que debe contener un contrato de alquiler legal en España y las cláusulas abusivas que puedes impugnar como inquilino.
Si estás a punto de firmar un contrato de alquiler, para. Lee esto primero. Cada año recibimos consultas de inquilinos que han firmado contratos con cláusulas que directamente no tienen validez legal, pero que los caseros incluyen esperando que nadie las cuestione. Y funciona: la mayoría de la gente no las cuestiona.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es bastante protectora con el inquilino, pero solo te protege si sabes lo que dice. Te explicamos qué debe contener un contrato de alquiler válido en España y, sobre todo, qué cláusulas puedes ignorar porque son papel mojado.
Un contrato de arrendamiento de vivienda habitual no tiene que seguir un formato específico. Puede ser incluso verbal, aunque eso es una pésima idea para ambas partes. Lo que sí debe recoger, como mínimo, son estos elementos:
Identificación de las partes: nombre completo, DNI/NIE y domicilio tanto del arrendador como del arrendatario. Si el propietario es una empresa, deben constar los datos de la sociedad y del representante legal.
Descripción del inmueble: dirección completa, referencia catastral y, si es posible, superficie útil. También conviene que se detalle si se alquila con muebles y el estado en que se entregan.
Duración del contrato: la LAU establece un mínimo de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica. Puedes pactar un plazo inferior, pero el inquilino tiene derecho a prorrogar año a año hasta alcanzar esos mínimos.
Renta mensual y forma de pago: la cantidad exacta, la fecha de pago y el método (transferencia, domiciliación…). También debe quedar claro si los gastos de comunidad, IBI o seguros van aparte.
Fianza: obligatoria por ley. Una mensualidad para vivienda habitual, dos para uso distinto. La fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (en Madrid es la AVCM, en Cataluña el Incasòl, etc.).
Ten en cuenta: si el propietario no deposita la fianza en el organismo oficial, está incumpliendo la ley. Como inquilino, eso no te perjudica directamente, pero sí es un indicador de que el casero puede ir por libre en otras cosas.
Aquí viene lo interesante. Hay una serie de cláusulas que aparecen una y otra vez en contratos de alquiler y que son nulas de pleno derecho. Eso significa que aunque las firmes, no tienen efecto legal. Vamos con las más habituales.
Si el contrato dice que renuncias a tu derecho de permanecer en la vivienda hasta los 5 años (o 7), esa cláusula es nula. El artículo 6 de la LAU lo establece con claridad: las normas que favorecen al arrendatario son irrenunciables.
En la práctica, hay caseros que ponen contratos de 11 meses pensando que así evitan la prórroga. No funciona así. Si la vivienda es tu residencia habitual, te ampara la LAU aunque el contrato diga lo contrario.
Esto ha cambiado recientemente. Desde la entrada en vigor de la Ley de Bienestar Animal en 2023, las cláusulas que prohíben de forma genérica tener animales de compañía en una vivienda de alquiler son mucho más discutibles. El propietario puede establecer condiciones razonables, pero una prohibición total puede considerarse abusiva si no está justificada.
Dicho esto, es un terreno que sigue generando conflictos judiciales, así que conviene negociarlo antes de firmar en lugar de dar por hecho que la cláusula es papel mojado.
La LAU es clara: las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad corren a cargo del propietario. El inquilino solo responde de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario.
Si tu contrato dice que cualquier avería, incluidas las de fontanería, electricidad o estructura, es responsabilidad tuya, esa parte es nula. No te dejes intimidar por frases como “el inquilino asume todas las reparaciones de cualquier naturaleza”.
Hay contratos que reservan al casero el derecho de entrar en la vivienda “para comprobar su estado” cuando lo considere necesario. Eso vulnera el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el artículo 18 de la Constitución. El propietario necesita tu consentimiento o una orden judicial para acceder.
El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos los primeros 6 meses, avisando con 30 días de antelación. El contrato puede establecer una indemnización de una mensualidad por año de contrato que falte por cumplir, prorrateada por meses. Pero si la penalización es superior a eso, la parte que exceda no es exigible.
No todo son abusos. Hay cláusulas perfectamente legales que conviene entender antes de firmar:
| Cláusula | ¿Es legal? | Qué vigilar |
|---|---|---|
| Actualización anual de renta por IPC | Sí, si se pacta | En 2026, el índice de referencia puede ser el IRAV en lugar del IPC |
| Garantías adicionales (aval, depósito extra) | Sí, con límites | Máximo 2 mensualidades extra en contratos de hasta 5/7 años |
| Gastos de comunidad a cargo del inquilino | Sí, si se pacta expresamente | Debe estar desglosado en el contrato |
| Subarriendo parcial | Depende | Solo con consentimiento del arrendador |
| Obras de mejora por parte del inquilino | Depende | Necesitas autorización por escrito |
Lo primero: no entres en pánico. Como te explicamos arriba, las cláusulas contrarias a la LAU son nulas aunque las hayas firmado. No necesitas impugnar el contrato entero; simplemente, esas cláusulas no se aplican.
Ahora bien, si el casero intenta hacer valer una cláusula abusiva —por ejemplo, negándose a pagar una reparación que le corresponde o intentando echarte antes de tiempo—, tienes varias opciones.
La primera es intentar resolver el asunto de forma amistosa. Muchos propietarios desconocen la legislación tanto como los inquilinos y responden bien cuando se les explica la norma con educación.
Si no funciona, puedes acudir a los servicios de mediación de consumo de tu comunidad autónoma o a asociaciones de inquilinos. Y si la situación se complica, queda la vía judicial. Los juzgados de primera instancia son los competentes para conflictos de arrendamiento, y en muchos casos ni siquiera necesitas abogado si la cuantía es inferior a 2.000 euros.
Nuestra opinión: el desequilibrio de poder entre propietario e inquilino sigue siendo enorme en España, y muchos caseros se aprovechan del desconocimiento legal de quien alquila. Informarte es la mejor defensa.
Desde la reforma de la LAU en 2019, los honorarios de la agencia inmobiliaria corren a cargo del arrendador cuando este es persona jurídica (empresa o sociedad). Si el propietario es una persona física, la ley no lo regula tan explícitamente, pero la tendencia judicial y de mercado es que pague quien contrata el servicio.
Ojo que esto no impide que algunas agencias sigan cobrando al inquilino. Si te presionan para pagar la comisión y el arrendador es una empresa, puedes negarte con la ley en la mano.
No es obligatorio registrarlo en el Registro de la Propiedad, aunque hacerlo ofrece mayor protección al inquilino (por ejemplo, si la vivienda se vende). Lo que sí debe hacer el propietario es depositar la fianza en el organismo autonómico y declarar los ingresos del alquiler en su IRPF.
No. La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, y aplicando el índice pactado (IPC, IRAV u otro). Cualquier subida fuera de eso requiere un acuerdo entre las partes o que se den circunstancias muy específicas, como obras de mejora realizadas por el propietario.
Si la vivienda es tu residencia habitual, la duración real mínima es de 5 años (o 7 si el casero es empresa), independientemente de lo que ponga en el contrato. Los contratos de 11 meses son una estrategia habitual de propietarios para esquivar la LAU, pero no funciona: tú tienes derecho a quedarte y prorrogar.
Sí, después de los primeros 6 meses. Debes avisar con al menos 30 días de antelación. El propietario puede reclamarte una indemnización proporcional, pero no puede negarse a que te vayas.
Eso es un problema serio. Asegúrate siempre de que quien firma como arrendador es el propietario o tiene un poder suficiente para hacerlo. Puedes verificarlo pidiendo una nota simple del Registro de la Propiedad, que cuesta unos 9 euros y se obtiene online.
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